央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文)以来，一系列收缩房贷、严格房贷监管措施的到位，使房地产过快的投资规模得到遏制，同时也使半数以上的房地产企业面临资金短缺的困境，甚至有被淘汰出局的危险。于是，如何在国内金融市场还未完全开放的现状下，房地产业再造自己的融资平台，成为业内外令人关注的一个重要话题。

投资信托：浮出水面

尽管信托有着许多优势，但由于信托产品“先天不足”，存在一定的局限性，又受到严格的政策限制，靠其自身的力量，远不足以支撑行业，也难以满足房地产金融市场的创新需要。而且，不动产是以股权融资为主的，不是当债券融资的，现在房地产企业把信托资金当成债券或贷款来用，不但成本高于银行，并且风险也不比银行低。信托产品对于房地产大型项目，如果限定在200份，对于个人投资者来说门槛较高，给融资造成困难。而且，信托产品不能很好地流通，产品的宣传与营销策划没有一个完善的二级市场来支撑。由于种种条件的限制，房地产信托还难以与银行在贷款方面相抗衡。另据业内人士透露，许多信托资金其实是房地产公司在项目取得银行贷款资格前向信托公司“借用”的“过桥费”，信托资金不过是名过其实。

但是，央行研究局日前完成的一份研究报告提出，要把房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托，尽管在政策面的支撑下，房地产信托融资还有点“名过其实”，但今年仍是多元化融资的主打明星确定无疑。

海内外基金：登堂入室

近年来，随着房地产市场需求的扩大，各类基金式的房地产投资公司、房地产私募基金等多种业务应运而生。一房地产投资基金开始吸引越来越多的国内开发商和投资银行家们的关注。

房地产投资基金是以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。基金通常有两种投入方式：一种是以债权的方式投入，在企业不具备银行融资条件时，支持企业交付土地出让金等相关费用，待企业以土地抵押取得银行贷款后选择退出、部分退出或不退出。第二种是以股权和收购的方式介入。在企业或优质项目最需要资金和临近销售的困难时期，以股权介入和收购项目的方式注入资金。由于房地产开发资金需求量大，一些房地产企业也根据各自的资源优势，纷纷满足阶段性股权投资和房地产基金业务。在我国，由于《基金法》尚未出台，房地产基金还只是处于试探性阶段。

据了解，今年上半年平均每月有20-30个海外基金来到上海，寻找房地产投资机会。统计表明，近两年来，投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中，以海外基金形式出现的为3亿美元左右。而根据摩根士丹利的研究报告说，这一数字在未来的几年中将快速增加20亿美元。即使撇开摩根士丹利的研究报告，不难看出，海外基金对中国房地产市场的觊觎。今年5月，美国资本巨鳄洛克菲勒国际集团与上海新黄浦集团签署合作协议，组建中外合作企业，共同开发建设外滩源项目。7月，摩根士丹利房地产基金宣布与地产发展商永业集团建立共同投资麒麟天地雅苑，大摩控股、收购“烂尾楼”的房地产开发公司也已组建完成。紧跟其后的雷曼兄弟、罗斯福基金、ING集团等著名的投资基金也都已活跃在上海的房地产市场。

保险：蹒跚介入

保险涉足房地产业，这是又一条非常重要的融资新渠道。日前，有消息说，华泰财产保险公司宣布将承保香港香江集团在北京的地产项目的一揽子保险。华泰保险公司董事长指出，此项目是地产项目国际化动作的一种延续，它将拉开北京CBD房地产保险的序幕。此次被保险的标的是北京商务中心区投资建设的“财富中心”。

有数据表明，目前的保险行业可运用资金规模已经超过8000亿元人民币。保险公司通过对项目进行专业评估，预测有关建筑各方面存在意外情况发生的可能，并对这种可能采取有针对性的防范措施。另外，保险公司还会请专业人员对建筑工程的整个过程进行监理，将各种不安全的因素降到最低。对于购买投保了建筑保险项目的消费者，保险公司的介入，等于为项目增加了一个监理机构，而对于由于意外造成的损失，保险公司将按照保险合同予以赔偿，这无疑降低了投资置业的风险。

典当业：机遇难得

在银行信贷和信托资金受到限制的条件下，房地产典当行业获得了难得的发展机遇。但是，对金融和土地政策双重压力下的房地产开发商来说，不失为一种新的融资方式的选择。虽然感到此举条件苛刻，但典当业不受银监会的管理，同时不问资金的使用去向，因此可以满足部分急需过桥资金的开发商。最近，不少投资者就将注意力转向典当融资，其中大部分是用房地产作为抵押物申请借款的。

那么，是不是像传闻中的那样，典当行的生意已经兴隆到“踏破门槛”的地步了呢?是不是银行不受理的业务都转向典当融资了呢?事实并非如此，两者虽都是融资手段，但还是有许多不同之处。

首先，资金规模不同。由于典当行发放借款都以自有资金为主，其资金实力远远比不上银行，因此它的定位就是小额短期借款。即便有些较具实力的典当行，其注册资金也不超过5000万元人民币，与银行相比可谓“小巫见大巫”。

其次，利息不同。银行一年期贷款利息为5.31％，而典当利息以月计算，是综合服务费加利息为3.5％左右，是银行的数倍。因此，只有急需短期资金的客户，才会考虑典当融资。

第三，期限不同。银行一般要求借款期限一年以上，而典当行是以月为基本周期的，到期可以赎回，也可以续借。

虽然典当行的门槛低、手续简便，且操作灵活，但对投资者来说，有很大风险。如果资金不能及时归还，那么借款人就必须继续承担高额息费，或

者面临质押物(或抵押物)被强制拍卖的结局。

综上所述，对于开发商而言，银行的信贷虽然较难但仍是主流渠道，尤其是普通住宅和经济适用房项目。

房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其它单一方法都不能完全解决问题，而需要进行金融产品创新组合。企业应该根据自身特点，灵活运用自有资金+银行贷款、股权融资+银行贷款、自有资金+机构投资人、自有资金+各类基金、自有资金+信托计划委托贷款等融资组合。而且种种融资方式都将成为可能。

有理由相信，少数先行者创造的新的房地产经营与融资模式，一旦取得成功，将会成为未来中国房地产业持续发展的动力。